Генеральная прокуратура РФ
От председателя координационного совета АТОС
Г.Г. Белковой

Очередной ответ из прокуратуры СПб за подписью заместителя прокурора города А.Д. Корсунова не устраивает ни жителей дома 9 по Институтскому проспекту, ни представителей АТОС (13.04.05 номер 7-230-02).

Постановление Администрации СПб номер 1170-ра от 20.05.03 было принято Администрацией СПб с нарушениями действующего законодательства, прав граждан, проживающих в указанном квартале, с превышением Администрацией своих служебных полномочий. Решение Арбитражного суда СПб и ЛО от 22.10.04 по делу номер А56-20980/2004, равно как и Постановление апелляционной инстанции Арбитражного суда от 13.01.05, а также Постановление федерального Арбитражного суда Северо-Западного округа от 12.04.05 были приняты с нарушениями действующего законодательства и без ссылок на нормативно-правовую базу. В СПб игнорируется право территориального общественного самоуправления (граждан), органов ТОС на контроль соблюдения земельного законодательства (п. 3 статьи 72 ЗК РФ). Органы исполнительной власти исключают участие ТОС в подготовке решений, затрагивающих права граждан и юридических лиц, что является не только нарушением статей ГК РФ (209, 297), но и статей Конституции (3, 32, 12, 130, 131). В СПб сложилась система игнорирования Конституционных прав граждан на осуществление властных полномочий непосредственно, на участие в управлении государством, а также их имущественные интересы и право на безопасные и благоприятные условия проживания (ст. 42 Конституции). Вся эта нормативно-правовая база была сведена к "участию граждан в градостроительной деятельности". Это мошенническая подмена сути законодательства является формальной подделкой документов. Так называемые "общественные слушания" являются жалкой имитацией демократических инструментов, когда роль граждан - единственного источника властных полномочий и собственника отчуждаемого имущества сведена к роли статиста, "мнение которого не учитывается". Так заявляют организаторы "слушаний" на каждом из подобных собраний. Участие граждан в градостроительной деятельности, то есть обсуждение параметров будущего объекта, впишется ли он в облик города и тому подобное - дело десятое! Первостепенным же является согласие собственника недвижимого имущества на отчуждение земельного участка на предложенных инвестиционных условиях, а также вопросы экологии.

Если же речь идет об отчуждении части нормативного земельного участка (придомовой территории) под строительство другого объекта недвижимости, то это является преступлением с нарушением имущественных и экологических прав граждан. Нормативный земельный участок является неотъемлемой частью домовладения, неделимой вещью. Он следует судьбе главной вещи (строения), (ст. 134, 135 ГК РФ).

Прокурор А.Д. Корсунов в своем письме сообщает: "Судом установлено, что у ЖСК-228 отсутствуют правоустанавливающие документы и необходимые основания возникновения прав на данный земельный участок". Ознакомившись с решением, а также с постановлением Арбитражного суда, на которые ссылается прокурор Корсунов, я не обнаружила, что судом действительно установлен факт отсутствия правоустанавливающих документов и основания возникновения права на земельный участок. ЖСК-228 предоставил суду Акт номер 7401/7054 от 11.12.69 о предоставлении земельного участка в бессрочное пользование для капитального строительства и дальнейшей эксплуатации. Этот Акт являлся типовым правоустанавливающим документом на год его выпуска, он не был написан представителями ЖСК-228, а был составлен уполномоченным государственным органом в соответствии с действующей в то время нормативно-правовой базой, а именно, постановлением ВЦИК и СНК РСФСР от 01.08.32 "О предоставлении ... земельных участков для строительства на праве бессрочного пользования" (СУ номер 66, ст. 295 с послед. изменениями).

С трудом представляю себе, что Арбитражный суд и прокуратура не знают, что указанный Акт и представляет собой правоустанавливающий документ, а постановление ВЦИК и СНК РСФСР от 01.08.32 с последующими изменениями представляет собой основание возникновения права у ЖСК-228, равно как у иных жилищно-строительных кооперативов. Пункт 1 Акта содержит основание возникновения права. По смыслу Гражданского кодекса это должен быть закон (нормативный акт). Ненормативный акт основанием возникновения права быть не может. Далее следует соединительный союз "И": "и на основании решения Исполкома райсовета депутатов трудящихся (дата, номер)". Решение исполкома не является нормативным документом, оно является производным или следствием применения нормативного документа, то есть не решение Исполкома (не нормативный акт) является основанием возникновения права. Суд счел, что прочерк в этом месте доказывает отсутствие у ЖСК-228 основания возникновения права. Таким же образом оформлены и Акты других ЖСК. Хочу заметить, что недостающие в Акте данные были предоставлены суду. Они указаны в Свидетельствах Министерства РФ по налогам и сборам. В обоих документах указано, что регистрация была произведена Исполкомом Ленсовета народных депутатов 11.04.69, номер 396.

Помимо постановления 1932 года в целях развития жилищного строительства, в том числе, кооперативного, а также с целью учета домовладений был принят еще целый ряд документов. Например, за год до появления ЖСК-228 был издан Приказ Министерства Коммунального хозяйства РСФСР от 21.02.68 номер 83 "Об утверждении инструкции "О порядке регистрации строений в городах, рабочих, дачных и курортных поселках РСФСР". Этот документ был согласован с отделом нотариата ВС РСФСР, что по сегодняшним меркам может быть приравнено к регистрации его Министерством Юстиции. Следовательно, правовая корректность документа не может вызывать никаких сомнений. Данный документ предписывал министрам коммунального хозяйства, начальникам управлений коммунального хозяйства крайисполкомов и облисполкомов, начальникам управлений жилищного хозяйства Московского и Калининского облисполкомов, начальникам бюро технической инвентаризации Московского и Ленинградского горисполкомов в течение 1968 - 1970 гг. проведение правовой регистрации всех строений, независимо от их ведомственной принадлежности, в том числе, принадлежащих кооперативным организациям.

Цитирую документ: "п. 5. Объектом регистрации является одно или несколько основных строений, расположенных на самостоятельном земельном участке, под отдельным порядковым номером по улице, переулку, площади независимо от числа участников общей долевой собственности", "п. 6. Многоквартирные дома жилищно- строительных коллективов индивидуальных застройщиков регистрируются в реестре жилых домов граждан... (Постановление Совета Министров РСФСР от 9 июля 1959 г. номер 1184 "О мерах содействия коллективному строительству многоквартирных и одноквартирных жилых домов" - СП РСФСР, 1959, номер 9, ст. 77).

"п. 7. Регистрации подлежат те строения с обслуживающими их земельными участками, которые закончены строительством и находятся в эксплуатации".

"п. 8. Основными документами, устанавливающими право собственности на строения, являются:

а) акты о предоставлении земельных участков в бессрочное пользование для капитального строительства и последующей эксплуатации, предусмотренные Постановлением ВЦИК и СНК РСФСР от 1 августа 1932 года "О предоставлении учреждениям, предприятиям и организациям обобществленного сектора земельных участков для строительства на праве бессрочного пользования" (СУ РСФСР, 1932, номер 66, ст. 295);
е) нотариально удостоверенные договоры о предоставлении жилищно - строительным коллективам индивидуальных застройщиков земельных участков под строительство жилых домов.

п. 9. При отсутствии подлинных документов или надлежаще заверенных копий, устанавливающих право собственности на строения, документами, косвенно подтверждающими это право, могут служить:

обязательства по банковским ссудам, выданным на строительство жилых домов;
инвентаризационно-технические документы, в том случае, когда в тексте этих документов имеется точная ссылка на наличие у собственника надлежаще оформленного документа, подтверждающего его право на строение;
платежные документы об оплате земельной ренты и налога со строений, а также страховые полисы;
выписки (справки) о внесении стоимости строений в балансы учреждений, предприятий и организаций, в фактическом владении и пользовании которых находятся эти строения;
акты государственных комиссий о приемке законченных строительством зданий в эксплуатацию.

п. 12. Бюро технической инвентаризации в своей работе по регистрации строений предварительно обязаны:

истребовать и ознакомиться с документами, представляемыми учреждениями, предприятиями, организациями и гражданами, как основанием их права собственности на строения;
составить по документам письменное заключение, в котором должно быть указано:
1) адрес строения;
2) площадь земельного участка (по землеотводным документам и последнему обмеру в натуре);
8) вид права (право государственной, кооперативно - общественной и личной собственности)". И так далее.

ЖСК-228 предоставил суду все исчерпывающие документы, подтверждающие их право на указанный земельный участок, в частности, Акт о предоставлении земельного участка, временное свидетельство о землепользовании, а также временное свидетельство по взиманию земельного налога. "Основанием для установления налога на землю является документ, удостоверяющий право собственности, владения или пользования земельным участком" ("Об установлении целевого назначения земель", государственная налоговая служба РФ от 16.07.92 номер ВГ-6-02/227, Роскомзем от 09.06.92 номер 5-10/1882). Что же тогда явилось основанием для взимания с ЖСК налога на землю, если уполномоченные на то лица: Е.Л. Зимин, начальник управления землеустройства Правительства СПб и Гайсин Р.К., представляющий федеральную службу земельного кадастра РФ, в один голос заверяют, что "границы участка не установлены", "в государственном кадастре не зарегистрированы" и "не представляется возможным сделать вывод о положении границ участка ЖСК-228". То есть налоги на имущество "не установленного размера" в течение многих лет можно взимать, а "установить" этот размер уполномоченными на то органами (в течение нескольких десятков лет) - не царское дело. А чем же они оба занимались, проедая все это время деньги налогоплательщиков? Это ведь и есть их непосредственные обязанности, то для чего их нанимал налогоплательщик! Ни для чего другого они налогоплательщику не нужны. Где хоть какие-нибудь признаки или результаты земельной, жилищной, муниципальной и административной реформ? Очевидный вывод: если проведение реформ возложено на чиновников, то реформ никогда не будет.

ЖСК-228 предоставил суду все имеющиеся и выданные в свое время государственными органами в распоряжение ЖСК документы и чертежи. Придирки суда и чиновников к оформлению этих документов нужно переадресовать к ним же. Это их обязанность обеспечивать граждан всеми необходимыми документами, равно, как и проведение реформ. Существует преемственность ответственности государственных органов за выданные ими форматы документов. Придуманный уполномоченными государственными органами бланк Акта не может служить основанием для придирок к гражданам. Получается, что суд, органы исполнительной власти и государственные органы не признают достоверность утвержденных ими же государственными органами документов, а заодно и нормативно-правовые основы, существовавшие на год выдачи правоустанавливающих документов. Кроме того, наличие документа не всегда подтверждает право, и напротив, отсутствие документа не говорит об отсутствии права у граждан. Пункт 3 статьи 212 ГК РФ гласит: "Особенности приобретения и прекращения права собственности на имущество, владения, пользования и распоряжения им могут устанавливаться лишь законом". Закон защищает права ЖСК, а вот у ЗАО "Окстрой" полностью отсутствуют законные основания на пользование, тем более, владение этим участком. Гайсин Р.К. уверяет, что договор аренды с застройщиком заключен на законном основании, при этом во всех ответах отсутствует сама ссылка на закон.

Можно только предполагать, что спорный земельный участок действительно является имуществом казны СПб, хотя без ссылок на закон и без проведения межевания это гадание на кофейной гуще. Тем не менее, распоряжение казенным имуществом, его отчуждение и распределение доходов осуществляется лишь с согласия собственника этого имущества (ст. 297 ГК РФ). Реальный собственник, обладающий правами на указанную собственность, в ходе судебного разбирательства не назван. Указан лишь посредник между собственником и арендатором. При этом полномочия КУГИ не подтверждены юридически (ст. 183 ГК РФ).

Гражданско-правовые вопросы регулируются только ГК РФ (см. статьи 2, 3 ГК РФ). Даже если бы у ЖСК отсутствовали документы, подтверждающие основание для возникновения права на земельный участок, существует статья 234 ГК РФ:

Юридическое лицо, не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет приобретает право собственности на это имущество.
До приобретения права собственности в силу приобретательной давности лицо, владеющее имуществом как своим собственным, имеет право на защиту своего владения против третьих лиц, не являющихся собственниками имущества, а также не имеющих прав на владение им в силу иного предусмотренного законом или договором основания.

Размер участка указан в Акте и на чертежах (0,36 га). ЖСК-228 добросовестно, непрерывно и открыто пользуется земельным участком в подтвержденных документально границах с 1969 г., платит налоги, следовательно, на него распространяется статья 234 ГК РФ. ЖСК не просто землепользователь, а собственник, который пока не зарегистрировал это право в регистрационном органе.

П. 1 статьи 6 ФЗ номер 122 от 21.07.97 "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" гласит: "Права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу настоящего закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной настоящим ФЗ. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей". Следовательно, упреки чиновников в том, что ЖСК не успел зарегистрировать свое право, не законны.

Отчуждение земельного участка, принадлежащего ЖСК-228, произошло с нарушением Конституции, ГК, ЗК, ГсК РФ. ЖСК-228 не отказывался от своего права на землю (п. 1 ст. 45 ЗК РФ). Требованиями статьи 290 ГК РФ; с 1993 г. Указа Президента РФ номер 2276 от 23.12.93; а с 1996 г. статьями 7, 10 ФЗ РФ "О ТСЖ"; ст. 36 ЗК РФ установленные размеры и границы изначально действовавших землеотводов не подлежат пересмотру. Согласно п.3 ст. 20 ЗК РФ "право постоянного (бессрочного) пользования находящимися в государственной или муниципальной собственности земельными участками, возникшее у граждан или юридических лиц до введения в действие настоящего Кодекса, сохраняется". "В существующей застройке земельные участки, на которых расположены жилые здания и иные объекты недвижимости, входящие в состав кондоминиума, передаются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в нормативных размерах бесплатно". (Статья 11 п.1 ФЗ РФ "О ТСЖ"). Согласно п.5 ст. 20 ЗК РФ "Граждане, обладающие земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, имеют право приобрести их в собственность. Каждый гражданин имеет право однократно бесплатно приобрести в собственность находящийся в его постоянном (бессрочном) пользовании земельный участок, при этом взимание дополнительных денежных сумм помимо сборов, установленных федеральными законами, не допускается". Согласно п.1 ст. 36 ЗК РФ собственники помещений в жилых зданиях обладают исключительным правом на бесплатную передачу в их общую собственность земельного участка в нормативных размерах. Действующим законодательством отдельная регистрация права собственности на долю в общем имуществе не требуется.

Государственная регистрация права на долю в общем имуществе (неразрывно связанного с правом на жилое помещение) производилась одновременно с регистрацией права собственности на жилое помещение (статья 23 ФЗ РФ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"). При этом "ГК РФ предусматривает специальную регламентацию некоторых отношений, возникающих при пользовании жилыми помещениями, находящимися в многоквартирных домах. Действующее законодательство позволяет не указывать в правоустанавливающем документе принадлежности к главной вещи, если иное специально не предусмотрено договором (ст. 135 ГК РФ)" - Определение ВС РФ от 25.12.00, Дело номер 78-ГОО-61И.

Суд пренебрег требованиями п. 4. ст. 3 АПК РФ: "Судопроизводство в арбитражных судах осуществляется в соответствии с федеральными законами, действующими во время разрешения спора и рассмотрения дела, совершения отдельного процессуального действия или исполнения судебного акта". Это привело к нарушению равноправия сторон (п. 3. ст. 123 Конституции РФ, ст. 8 АПК РФ).

По смыслу действующего законодательства только ГК РФ регламентирует гражданско-правовые отношения. К тому же, Конституция и ГК РФ говорят о том, что права всех собственников (всех видов собственности) одинаково признаются и защищаются. Значит и требования к указанию основания для возникновения права и предъявлению правоустанавливающего документа, оформленного в установленном законом порядке должны соблюдаться одинаково для собственников всех видов недвижимого имущества. Для КУГИ не может быть сделано никаких исключений (пункты 2 статей 8 и 9 Конституции, пункт 4 статьи 212 ГК РФ). Вследствие этого при решении гражданско-правовых вопросов никакие ссылки на ФЗ "О введение в действие ЗК РФ" (при уже введенном в действие ЗК) или статьи градостроительного кодекса или иные третьестепенные документы не являются подтверждением прав КУГИ на конкретный земельный участок. Если нормативные акты противоречат ГК РФ, их необходимо привести в соответствие с ГК РФ. КУГИ обязан доказать, что спорный участок действительно является имуществом казны СПб, что именно КУГИ является управомоченным лицом, получившим доверенность от собственника этого участка в установленном законом формате. Такого не может быть по смыслу деятельности органов исполнительной государственной власти. В противном случае, это нарушение статьи 10 Конституции и статьи 66 ГК РФ. Таким образом, указанный участок сдан в аренду с нарушениями статей 607, 608 ГК РФ.

Ранее прокурором Бухариной Е.М. было установлено, что участок под строительство был сформирован с нарушениями ГсК, безусловно, размер этого участка является спорным. "Собственник" не в состоянии доказать свое право на распоряжение участком со ссылкой на закон, а размер участка не определен в установленном законом порядке, то говорить о правомочности сдачи в аренду объекта недвижимости без определения собственника, указания правоустанавливающего документа, не имея точных параметров участка - нельзя. Если в договоре аренды отсутствуют точные данные об объекте недвижимости, включая его размер, то такой договор не считается заключенным в соответствии с п. 3 статьи 607 ГК РФ. Соответственно, все дальнейшие действия ЗАО "Окстрой" по использованию данного участка, включая установку на нем забора, являются противоправными. Сделка является ничтожной, т.к. она противоречит закону, и была проведена лицами, неуполномоченными на ее проведение. (См. статьи 168, 173, 183, 297 ГК РФ). Документ под названием Распоряжение Администрации СПб номер 1170-ра является незаконным, поскольку составлен без ссылок на нормативно-правовую базу и без учета требований закона и прав граждан, без учета уже существующей застройки с прочно связанными с ней нормативными участками.

ЖСК-228 произвел самостоятельные расчеты по определению нормативного размера своего земельного участка на основании Постановления Правительства РФ от 26.09.1997 номер 1223 по установленной методике, а именно по Приказу Министерства РФ по земельной политике, строительству и ЖКХ от 26.08.1998 номер 59. В итоге они получили те же цифры, что и вписаны в Акт номер 7401/7054, а именно - 0,36 га. Недопустимо и преступно формировать коммерческое "уплотнительное строительство" путем отъема имущества старожилов и ухудшения их условий проживания. Это нарушение конституционных прав граждан (ч. 3 ст. 17, ст. 18, ст. 55, 42). Это происходит и с другими ЖСК, например, ЖСК-280. Что уж говорить о домах не ЖСК! Вместо проведения мероприятий по совершенствованию ведения государственного земельного кадастра и инвентаризации земель, вместо составления паспортов домовладений, которые должны производиться за счет финансирования от взимания земельного налога и арендной платы (Постановление Правительства РФ от 25.08.1992 г. номер 622), органы государственной власти занимаются коммерцией и незаконной распродажей имущества граждан. Это называется анти - реформированием, поскольку вместо закрепления за гражданами прав, эти права изымают в пользу строительных компаний и самих чиновников, осуществляющих этот бизнес, прикрываясь "государственными интересами" и "целесообразностью". При наличии огромного количества статей Конституции, ГК РФ, ЗК РФ и иных нормативно-правовых документов, защита прав граждан государством не обеспечена, зато обеспечена защита корыстных интересов чиновников, и для этого совсем не нужно ссылаться на нормативно-правовую базу. Достаточно любого ненормативного распоряжения Администрации, Правительства или губернатора СПб. В сложившихся условиях "государство" воспринимается гражданами как мародер, а взаимоотношения граждан с таким "государством" как постоянные военные действия на своей же территории, что-то вроде Сталинградской битвы - за каждую пядь земли, за каждый дом и подъезд. При чем война - партизанская, поскольку весь "генералитет" со всем вооружением перешел на сторону противника, бросив свое население на произвол судьбы. Иными словами, деньги налогоплательщиков, которые идут на содержание государственных органов, суда и прокуратуры, используются во вред налогоплательщиков. Это не государство, а игра в государство.